권리금회수기회방해행위 대법원 판례

임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하였는지 여부

임대인의 요구 수준, 임차인의 신규 임차인 주선 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.

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대법원 2019년 7월 4일 선고 2018다284226 판결

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주요 내용

임차인의 신규임차인 주선 의무:

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 합니다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 계약 체결을 거부하겠다는 의사를 명확히 밝힌 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상 청구가 가능합니다.

권리금 회수 방해의 판단 기준:

권리금 회수 방해 여부를 판단할 때에는 임대차 계약의 전반적인 사정을 종합적으로 고려해야 합니다. 단순히 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거부했다는 사실만으로 권리금 회수 방해로 단정할 수는 없으며, 임대인의 거부 사유, 임차인의 신규임차인 주선 노력, 신규임차인의 자력 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

임대인의 정당한 거절 사유:

임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거부할 수 있는 정당한 사유는 상가건물 임대차보호법에서 규정하고 있습니다. 예를 들어, 신규임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대인이 상가건물을 직접 사용할 계획인 경우 등이 이에 해당합니다.

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판결의 의미:

이 판결은 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회 보호 규정을 구체화하고, 임대인과 임차인의 권리 의무 관계를 명확히 했습니다. 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 신규임차인을 적극적으로 주선해야 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다는 점을 강조했습니다. 이 판례는 상가건물 임대차 계약에서 권리금과 관련된 분쟁을 해결하는 데 중요한 기준이 됩니다.

 

 

 

 

대법원 2019년 7월 10일 선고 2018다239608 판결

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주요 내용:

권리금 회수 방해의 판단 기준:

임대인이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임을 지기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선해야 합니다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 계약 체결을 거부하겠다는 의사를 명확히 밝힌 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상 청구가 가능합니다. 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는것은 아니지만 적어도 권리금 계약 체결이 예정되어 있어야 한다고 판시 하였습니다.

임차인의 신규임차인 주선의무:

임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 구하는 사건에서, 쟁점은 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 때 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부입니다.

임차인의 손해배상 의무와 임차인의 건물 인도 의무

임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무는 임차인의 건물 인도 의무와 동시이행 관계가 아닙니다. 따라서 임차인은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 채권을 주장하면서 임차 목적물의 반환을 거절할 수 없습니다.

판결의 의미:

이 판결은 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회 보호 규정을 명확히 하고, 임대인과 임차인의 권리 의무 관계를 구체화했습니다. 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 신규임차인을 적극적으로 주선해야 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다는 점을 강조했습니다. 이 판례는 상가건물 임대차 계약에서 권리금과 관련된 분쟁을 해결하는 데 중요한 기준이 됩니다.

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상가건물 임대차보호법상 임대료 인상제한

 

5% 인상 제한:

상가건물 임대차보호법은 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하고 있습니다. 이는 임차인의 급격한 임대료 부담 증가를 막기 위한 조치입니다. 따라서 임대인이 임대료를 5% 초과하여 인상하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

환산보증금 기준:

상가건물 임대차보호법의 임대료 인상 제한 규정은 환산보증금 기준 이하의 상가에 적용됩니다. 환산보증금 기준을 초과하는 상가의 경우에는 임대료 인상 제한 규정이 적용되지 않습니다. 환산보증금은 '보증금 + (월세 × 100)'으로 계산됩니다.

임대료 인상 요건:

임대료 인상은 경제 사정의 변동 등 상당한 이유가 있는 경우에만 가능합니다. 단순히 임대인의 이익을 위한 과도한 임대료 인상은 허용되지 않습니다. 임대료 인상시에도 신의성실의 원칙에 따라야 합니다.

임차인의 대응:

임대인이 법적 제한을 초과하여 임대료 인상을 요구하는 경우, 임차인은 이에 응하지 않을 수 있습니다. 

임대료를 50% 폭등했을 경우

상가건물 임대차보호법의 임대료 인상 제한 규정을 위반하여 임대료를 50% 폭등시키는 행위는 명백한 불법 행위입니다. 이러한 경우 임차인은 임대인을 상대로 임대료 인상 무효 소송 또는 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 

주의사항

상가건물 임대차 관련 법규는 복잡하고 자주 변경될 수 있으므로, 정확한 정보는 법률 전문가와 상담하여 확인하는 것이 중요합니다. 임대차 계약 시 임대료 인상 조건에 대한 특약 사항을 명확히 하는 것이 중요합니다.