임차인이 연락 두절 되어 집이 방치되는 경우

 

연락두절일 임차인 세입자에 대한 문제 해결 방법

1. 문제점

• 전월세 계약기간 만료예상
• 문제 발생:
  • 보일러 관리 등 집 관리 부담(공실 상태로 방치 중)
  • 연락두절로 행방 불명확

2. 법적 대응 절차

(1) 전세계약 확인

• 계약서 유무 확인
  • 만약 구두 계약 이라면, 증거 확보 (입금 기록, 문자 메시지 등)
  • 정식 계약서가 있다면 만료일과계약 조건재확인

(2) 공식적인 계약 해지 통보

• 내용증명 우편 발송(가장 중요! - 문자로 대처가능)
  • "전세 계약 해지 통보" 명시
  • 예시 문구:
  • "귀하가 장기간 연락두절 상태이며, 계약 조건을 위반하고 있습니다.
    2024년 X월 X일까지 연락을 취하여 집을 인수하지 않을 경우,
    계약이 해지되며 법적 조치를 취할 수 있음을 알립니다."
  • 해외자 일 경우 번역본 첨부(필요시)

(3) 임의 퇴거 및 집 관리

• 보증금 처리
  • 전세보증금이 있다면,체납 관리비·수리비 등 공제 후 잔액 반환 ( 임의적 산정 안됨X)
  • 행방 알수없을 경우,법원에 보증금 반환 소송가능
• 집 재임대 또는 관리
  • 공증된 해지 통보 후 → 새 세입자 구하기
  • 만약 임차인이 나타났을 경우 문제 발생 시,"정당한 해지 절차" 증명 필요하기 때문

(4) 추가 조치

• 경찰 신고(실종 신고 가능성 확인 : 수사를 통해 위치 정보확인 가능하며, 해외거주자 시 대사관에 의뢰)
• 해외 국적자 일 경우 출입국 기록 확인(귀국 여부 확인)
  • (단, 개인적으로는 거부될 수 있으니 확인 후 변호사나 법원에 행정적 조치 요구해야 되는 경우 발생할 수 있음)

3. 권장하는 행동 순서

1. 계약서 확인(보증금, 계약 기간 등)
2. 문자 또는 내용증명 발송(한국어 + 해외국자인 경우 해당 언어)
3. 합리적 기간 부여 (통상 1~2개월)
4. 기간 내 응답 없을 시 → 계약 해지 및 재임대
5. 보증금, 집기류에 대한 문제 발생 가능성이 높아  → 경찰신고 및 소비자분쟁조정위원회 접수
6. 법원에 행정적 조치 신고

4. 주의사항

• 절대 무단으로 세입자 물건을 처분하거나 문을 열지 않아야 합니다.(불법 행위 소지)
• 반드시 문자, 내용증명 등 문서로 증거를 남기세요. (휴대폰 없어졌거나 주소모를 경우 경찰협조)
• 외국인 세입자인 경우 특성상, 해외 내 주소를 알고 있다면 국제 내용증명도 고려.

5. 만약 보증금이 없다면?

• "확정일자"있는 계약서가 없다면,임대차법 상 보호받기 어려울 수 있음
• 되도록 변호사, 법무사를 거쳐서 강제 퇴거 절차진행하시길 바랍니다.

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✍️ 결론

• "내용증명 발송 + 합리적 기간 부여"가 핵심입니다.
• 세입자가 응답하지 않으면법적 절차를 통해 계약 해지하고,새 세입자를 구하는 것이 가장 현실적인 해결책입니다.
• 보증금 문제는 신중하게 처리해야 하며, 필요시 법원에 소송을 통해 진행하시길 바랍니다.

※ 참고 법률

• 주택임대차보호법제10조 (계약 해지 사유)
• 민법제543조 (계약 해제 권한)